Технический план — это документ, который нужен Росреестру. Главным образом для того, чтобы зарегистрировать определенный объект недвижимости: жилой дом, квартиру, машино-место, отдельное помещение или промышленный цех
Рассказываем, что такое технический план, кто его составляет и в чем его отличие от технического паспорта.
Что такое технический план
Технический план— это документ, который отражает кадастровую привязку постройки и ее основные характеристики, включая общую площадь, планировку, этажность и назначение [1]. Он официально фиксирует, что, например, на земельном участке действительно расположен определенный объект: причем как завершенного, так и незавершенного строительства.
Без технического плана, даже при оформленной собственности на землю, юридически дом какбы не существует, хотя по факту постройка находится на земле. После составления техплана, например, на дом собственник земли вправе зарегистрировать его в Росреестре. Если нет нарушений, сведения из техплана внесут в ЕГРН, они отразятся в соответствующих полях выписки, а постройка станет официальной. После этого в доме можно будет прописаться, застраховать его или разделить на доли между несколькими собственниками. Одновременно с этим возникнет право по уплате налога, даже если строительство дома не завершено.
Виды технического плана
В зависимости от того, сведения о каком объекте недвижимости вносятся в технический план, выделяют несколько видов документа [1]:
- на здание: это капитальная постройка, предназначенная для проживания и нахождения людей. К ним относятся частные дома, офисные и торговые центры, логистические хабы или производственные цеха [2];
- на сооружения: таковыми считают инженерные постройки, выполняющие вспомогательную функцию. Например, это линии электропередачи, дороги, мосты, гидротехнические сооружения, скважины [3];
- на помещение: это отдельный объект недвижимости, который может быть расположен в составе более крупной постройки. Самый наглядный пример— квартира в доме.
- на машино-место: составляют на объект, предназначенный для размещения транспорта. Обычно это личные автомобили. По закону машино-местом считается недвижимость, которая находится в части здания и у нее есть частичное ограничение строительной или любой другой конструкцией, например стены или перила. Дополнительно к таким объектам установлены требования по размерам: машино-места не могут быть меньше 5,3 × 2,5 м и больше 6,2 × 3,6 м [4];
- на объект незавершенного строительства: оформить в собственность можно дом или любую другую постройку, даже если ее возведение еще не завершено;
- на единый недвижимый комплекс: это тип построек, которые эксплуатируют как единое целое. Здания и постройки, входящие в такой комплекс, неразрывно связаны между собой как технологически, так и функционально и все они находятся на одном земельном участке [5].
Для чего нужен технический план
Технический план необходим прежде всего для оформления права собственности на недвижимое имущество, например на частный дом. Без него закрепить официально такое право невозможно, поскольку документ входит в число обязательных при обращении в Росреестр. Зачем еще нужен технический план на недвижимость [6]:
- для первоначальной постановки на кадастровый учет, когда требуется зарегистрировать возведенный объект;
- при внесении корректировок в сведения, содержащиеся в ЕГРН. Например, в случае появления пристройки к дому, из-за которой увеличилась его площадь, изменилась конфигурация, а также при перепланировке квартиры или смены назначения недвижимости;
- для осуществления операций с недвижимостью: продажа, дарение или передача по наследству незарегистрированного имущества невозможна. Предварительно необходимо внести информацию об объекте в ЕГРН. Это требует наличия технического плана;
- технический план может потребоваться в судебных разбирательствах или, к примеру, для подготовки документации для оформления технического паспорта.
Как получить технический план
Технический план составляет кадастровый инженер. Обратиться за услугой можно в государственную или частную компанию. Во втором случае важно, чтобы специалист входил в официальный реестр кадастровых инженеров. Проверить это можно на сайте Росреестра в разделе «Сервисы»— там размещена открытая база кадастровых инженеров. Напротив каждого имени указан регистрационный номер, дата включения в реестр и исключения, если специалист выбыл. Пошагово оформление технического плана выглядит так:
- Обращение в кадастровую контору: выберите ближайшую к себе контору, свяжитесь предварительно со специалистом, уточнив, выполняетли он такую услугу. При необходимости проверьте инженера в открытой базе Росреестра;
- Сбор документов: для составления технического плана заявитель должен предоставить свой паспорт, СНИЛС, выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что он имеет право на этот объект. Например, это может быть право собственности на землю, где расположен дом;
- Оплата услуги: стоимость зависит от площади и вида объекта, по которому предстоит составить технический план. Чаще всего для этого используют разбивку по квадратным метрам: например, если дом площадью до 100 кв. м— цена одна, для помещений большим метражом— выше. Финальная цена также зависит от региона, где расположен объект. Но в среднем для небольших построек до 100 кв. м стоимость техплана варьируется от 5 тыс. до 10 тыс. руб.;
- Выезд инженера: в согласованный день кадастровый инженер приедет на объект, проведет все необходимые измерения (общая площадь, высота, этажность) и обследование объекта. С помощью специальной программы он также фиксирует координаты объекта, по которым ему присвоят кадастровый номер;
- Подготовка и выдача плана: в среднем изготовление технического плана занимает около недели. Инженер вносит все сведения как на бумагу, так и на CD-диск. Последний передают в Росреестр вместе с другими документами для регистрации недвижимости.
Форма технического плана
Технический план включает в себя две основные части: текстовую и графическую. В обязательном порядке в нем прописывают данные о специалисте, занимающемся кадастровыми работами, а также информацию о заказчике:
- текстовая часть технического плана: в ней указывают вид объекта, его назначение, точный адрес, а также имеющиеся сведения из ЕГРН. Например, при составлении плана на дом в текстовой части пропишут кадастровый номер земельного участка. Также инженер отразит общие сведения о постройке: количество этажей, материал наружных стен, год завершения строительства (могут записать со слов владельца) [1];
- графическая часть технического плана: это поэтажный план постройки, составленный в масштабе 1:100. Если в доме несколько этажей, каждый нанесут на отдельный лист. На поэтажном плане инженер отразит внешние контуры дома, внутреннюю планировку— как проходят межкомнатные стены, где расположены окна и входная дверь, лестница. Для каждого помещения специалист рассчитает площадь и пропишет ее на схеме. На нейже будет отметка о высоте потолков, общей высоте постройки и всей площади объекта [1].
Технический план и технический паспорт: в чем разница
Технический паспорт— это документ, содержащий сведения об основных конструктивных элементах объекта (материал стен, перекрытий, фундамента), его площади и отдельных помещений, планировке (этажность, число комнат) и связи с инженерными системами.
Другими словами, технический паспорт— это более подробный документ, который описывает не только то, как выглядит и каких размеров дом (или любое другое помещение), но и его обеспечение. Например, подведеныли к постройке коммуникации (вода, газ, электричество), какой тип отопления используется в доме [7]. В техническом плане также отражают инвентаризационную стоимость объекта, при необходимости год последнего капитального ремонта и технического обследования.
Технический паспорт готовит и выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ), в некоторых регионах служба переименована в Центр землеустройства и кадастровой оценки. Стоимость за услугу опятьже зависит от площади объекта, его вида и региона, где он расположен.
Росреестру для регистрации права собственности на дом или квартиру технический паспорт не требуется— нужен только техплан. Но паспорт может понадобиться при газификации объекта или, например, оформлении льготы ЖКХ, если дом отапливается электричеством.
Главное о техническом плане
- Технический план представляет собой кадастровый документ, фиксирующий географическое положение объекта недвижимости на земельном участке, а также его основные характеристики.
- Подготовкой документа занимается только кадастровый инженер, внесенный в государственный реестр таких специалистов.
- Составить технический план можно как на жилые объекты, так и любые другие сооружения, в том числе инженерные.
- В индивидуальном жилищном строительстве технический план нужен для регистрации права собственности на объект в Росреестре. Без него оформить на себя дом или машино-место не выйдет.
- В техническом плане отражают вид объекта, его назначение, внешние контуры, число этажей, общую площадь и площадь отдельных помещений внутри.
- Подготовка плана в среднем занимает около недели, для его составления нужен личный визит инженера на объект.
- Стоимость работ привязана к общей площади объекта, его виду и региону. Обычно для построек до 100м кв. м цена варьируется от 5 тыс. до 10 тыс. руб.