Что такое право собственности и как его зарегистрировать

Право собственности возникает после регистрации недвижимости. Пройдя официальную процедуру в Росреестре, хозяин становится законным собственником недвижимости и может распоряжаться ею на свое усмотрение

Рассказываем, что такое право собственности, каким оно бывает и как его оформить.

Что такое право собственности

Право собственности— это то, благодаря чему хозяин недвижимости или любого другого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению [1]. Его наличие означает, что у квартиры, дома или земли есть официальный собственник, который может продать, сдать или подарить этот объект. Без права собственности сделать это невозможно.

Юридически право собственности подтверждают через регистрацию в Росреестре. Этот госорган ведет учет недвижимых объектов, их собственников и историю смены владельцев. Все документы об этом хранятся в архиве службы в оцифрованном виде. При желании всегда можно запросить копию документа. Актуальные сведения о праве собственности фиксируют в выписке ЕГРН.

При этом закон не запрещает отказаться от права на квартиру, дом или землю либо оформить его спустя время. Но в таком случае понадобится веская причина. Иначе потенциальному собственнику могут выписать штраф до 5 тыс. руб. [2]. Кроме этого, стоит учитывать возможные риски от такой задержки. Ведь все это время по факту недвижимость не будет принадлежать владельцу в полном смысле слова.

Заур Цараков, адвокат:

— Неоформление регистрации права собственности влечет риски, например при договоре дарения, так как это отсутствие полноценных прав собственника. Без регистрации одаряемый не приобретает полных прав и не может продать, оформить залог, ипотеку или сдать в аренду недвижимость.

Виды права собственности

В российском законе прописаны несколько видов права собственности, вот основные из них [3]:

• государственная — принадлежит государству и находится на балансе страны [4];
• муниципальная— оформлена на город, сельские поселения или районные власти. Управляют ею органы местного самоуправления. Например, жилищный фонд и квартиры, выделяемые по соцнайму [5];
• частная— человек, купивший квартиру и оформивший ее на себя, будет частным и единственным собственником. Но есть и другие формы частной собственности. Например, акционерная и кооперативная;
• общая и иные формы — в этом случае право собственности есть у двух или нескольких лиц, причем как с выделенными долями, так и без них [6]. Например, это может быть нажитое совместно в браке имущество.

Способы приобретения права собственности

Вот некоторые из способов приобретения права собственности [7]:

• сделки: это обмен, купля-продажа, приватизация и любые другие действия, связанные с передачей прав владения от одного гражданина (организации) к другому. Как только купля-продажа состоялась, у покупателя возникает право собственности, после его регистрируют;
• наследование: право на квартиру, земельный участок или жилой дом можно приобрести путем наследования. Существует два способа: по завещанию, оставленному наследодателем, или по закону, в порядке установленной очередности. В подтверждение права на наследство необходимо иметь свидетельство, выданное нотариусом;
• при реорганизации: это главным образом относится к юрлицам. Например, при ликвидации компании ее имущество и другие активы переходят в установленном порядке к организациям-правопреемникам;
• по приобретательной давности: это ситуация, когда фактический владелец имущества (то есть пользователь) вправе стать ее собственником. Воспользоваться таким способом можно, если гражданин пользуется и содержит имущество непрерывно на протяжении 15 лет, у объекта нет собственника либо он им не пользуется. Оформить такое право собственности можно только через суд.

Свидетельство о праве собственности

Свидетельство о праве собственности— это документ, который выдавали до введения выписок из ЕГРН. После 2017 года его больше не оформляют. Но, если никаких других подтверждений на руках нет, старое свидетельство можно использовать для восстановления истории перехода права собственности. Документ сохраняет юридическую силу, если его выдали до 15 июля 2016 года, говорит адвокат Заур Цараков.

Документы, подтверждающие право собственности

Документы, которые подтверждают право собственности, называются правоустанавливающими. Они фиксируют то, как именно человек стал собственником. Например, получил в дар участок или квартиру по приватизации. Единого перечня таких бумаг нет, но чаще всего ими выступают:

• договор купли-продажи: его заключают между собой физические лица, застройщик и покупатель либо два юрлица. Документ закрепляет факт продажи, мены или любого другого отчуждения имущества в пользу другого человека;
• договор дарения: аналогичным образом подтверждает факт того, что гражданин получил право на имущество. В данном случае через дарение;
• свидетельство о наследовании: фиксирует получение недвижимости в рамках наследования. Документ выдает и заверяет нотариус.

Регистрация права собственности

Поэтапно регистрация права собственности на недвижимость проходит так: сперва собирают документы, подают в Росреестр, служба проверяет их и, если все в порядке, регистрирует право, внося данные в ЕГРН. Список, что для этого понадобится, зависит от конкретной ситуации. Например, в ряде случаев нужно решение суда. Но чаще всего это [8]:

• паспорт или нотариальная доверенность на представителя;
• заявление— заполняют по стандартной форме в бумажном виде либо онлайн;
• договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры (для новостроек), свидетельство о наследовании, приватизации или решение суда;
• оплаченная госпошлина— размер зависит от статуса заявления, физическое или юридическое лицо.

Подать документы на регистрацию права собственности можно разными способами. Наиболее распространенные:

• через МФЦ. Нужен личный визит в офис «Моих документов». Порядок действия: собрать пакет документов, записаться на прием и подать заявление (работник МФЦ выдает на руки расписку, что принял документы), а затем ожидать уведомление о готовности;
• на «Госуслугах». Для этого нужна полная учетная запись и действующая электронная подпись (ЭЦП). Надо заполнить онлайн-форму «Регистрация права собственности», загрузить сканы документов, оплатить пошлину, подать заявление и ожидать готовности. Уведомление придет на почту в личный кабинет [9].

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество

Зависит от особенностей сделки и способа подачи документов. Например, через «Госуслуги» и МФЦ услугу оказывают в течение девяти-десяти рабочих дней. Но есть и ускоренный вариант— в течение дня. Оформить таким образом право собственности можно в ряде случаев. Один из таких— права на квартиру на основании ДКП. Госпошлина за короткий срок в среднем вдвое дороже: физическим лицам вместо обычных 4 тыс. руб. придется заплатить минимум 8 тыс. руб.

Основания прекращения права собственности

Право собственности прекращается по разным основаниям, но все их можно поделить на две группы: по решению собственника либо без его воли. Вот несколько примеров:

1. Продажа, дарение, завещание или обмен имущества по инициативе собственника. В этом случае право от одного человека переходит другому, факт подтверждается соответствующим документом;
2. Единоличный отказ от права собственности, например по причине безвозвратной утраты имущества или другим обстоятельствам;
3. Принудительное изъятие для госнужд либо обращение имущества в счет уплаты долгов по кредитам и другим задолженностям. Такой переход права собственности происходит без воли собственника. Решение выносит суд;
4. Конфискация— это особая юридическая процедура, которую применяют в рамках судебных процессов в отношении правонарушителей;
5. Смерть собственника или ликвидация юридического лица. В данном случае право собственности переходит наследникам, если они имеются, либо компаниям-правопреемникам.

Частые вопросы

Нужноли оформлять право собственности после дарственной?

Андрей Мисаров, адвокат, председатель коллегии адвокатов г. Москвы «Адвокатъ», управляющий партнер:

— После удостоверения договора дарения нотариус не позднее конца рабочего дня (или в иные сроки при согласовании) направляет заявление о регистрации прав вместе с документами в электронной форме.

Любой из участников сделки вправе самостоятельно обратиться в Росреестр и подать документы. Процедура занимает три рабочих дня, а при электронной подаче документов— всего один день. В отличие от нотариуса, стороны договора дарения не ограничены конкретными сроками подачи документов на регистрацию перехода права. Обычно договор дарения действует до того момента, пока все обязательства сторон не будут исполнены. Однако конкретные условия следует проверять отдельно в каждом договоре.

Несмотря на отсутствие пресекательных сроков на регистрацию перехода права по договору дарения, рекомендуется внести запись в госреестр как можно скорее, поскольку существуют события, которые могут в дальнейшем усложнить регистрационные действия или завершение сделки.

Так, возможны судебные споры по отмене дарения с дарителем, членами его семьи или его близкими родственниками. В отношении дарителя или его супруги может быть возбуждена процедура банкротства. Даритель может скончаться от болезни или погибнуть, что приведет к притязаниям на недвижимость со стороны наследников. Каждая из указанных ситуаций может повлечь длительные судебные споры, до завершения которых на подаренный объект недвижимости или регистрационные действия в отношении него может быть наложен арест или иные ограничения, завершение сделки может затянуться на годы, а судебные расходы вырасти в разы.

Как проверить регистрацию права собственности?

Чтобы получить сведения о статусе регистрации, можно заказать выписку ЕГРН. Процедура доступна на портале Росреестра или «Госуслуг». Электронную версию выписки формируют бесплатно и обычно в кратчайшие сроки. Уведомление о готовности документа может поступить в личный кабинет через несколько минут. Тамже выписку можно скачать и проверить актуальность данных.

Когда могут отказать в регистрации права собственности?

Для этого есть несколько причин, например:

• ошибки или неточности в записях;
• отсутствие правоустанавливающих документов;
• неполный пакет при подаче заявления;
• судебные и иные запреты на регистрационные действия.

Главное о праве собственности

• Право собственности закрепляет исключительные права относительно объекта недвижимости или движимого имущества за определенным гражданином либо группой лиц.
• Представляет собой совокупность прав владения, пользования и распоряжения имуществом.
• Существуют различные формы собственности: единоличная, долевая, принадлежащая государству, муниципалитету или общая.
• Право собственности возникает в результате купли-продажи, дарения, обмена, на основании решений, принятых государственными органами или судами, а также при наследовании.
• Обязательным условием права собственности является его государственная регистрация. Для объектов недвижимости ее осуществляет Росреестр. Подтверждением законности служит выписка из ЕГРН.
• Оформить право на квартиру или землю можно через «Госуслуги», личный кабинет Росреестра либо в МФЦ. Понадобится паспорт, документы, подтверждающие, на каком основании возникло право, и оплаченная госпошлина.
• Обычно регистрация занимает около недели. Но есть возможность сделать это в ускоренном режиме за один день.