Shutterstock/FOTODOM Государству нужно обратить более пристальное внимание на работу риелторов. Такое мнение высказал замглавы Минстроя Никита Стасишин на пресс-конференции в Москве.
«Мы до невозможности зарегулировали работу застройщиков и последние шесть лет не меняем правила. К сожалению, работа риелторов сегодня не настолько подвержена вниманию государства, отчего и возникают иногда такие перегибы. Здесь точно нужно более внимательно подходить к важности работы риелторов», – заявил он журналистам, комментируя дело Ларисы Долиной.
Как сообщает РИА «Новости», в конце марта 2025 года Хамовнический суд Москвы удовлетворил исковые требования певицы Ларисы Долиной к Полине Лурье об оспаривании сделки по продаже принадлежащей Долиной квартиры. Певица заявила, что была введена в заблуждение и оказалась жертвой мошенников. Суд вернул квартиру Ларисе Долиной, а Полина Лурье лишилась и денег, и недвижимости. Этот прецедент, по мнению риелторов, создал серьезные риски для покупателей вторичного жилья.
По словам Никикты Стасишина покупать жилье на вторичном рынке гораздо опаснее, чем новостройки. «С учетом того, что у нас действует эскроу, то купить квартиру на первичном рынке с точки зрения сохранности, экспертизы, чистоты сделки точно безопаснее сегодня, чем на вторичном рынке», — сказал Никита Стасишин.
Основательница компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина, считает, что обязательная справка о дееспособности для продавцов недвижимости хоть и не панацея, но уже важный шаг вперед.
«Сейчас на вторичном рынке существует серьезная серая зона, из-за которой покупатель рискует потерять и деньги, и жилье. Лишь одна справка не даст полной гарантии, однако станет весомым юридическим доказательством. В случае судебных споров этот документ поможет выиграть иск и вернуть средства, так как будет подтверждать, что продавец был в здравом уме в момент сделки», — указала эксперт.
Главный недостаток предложенной меры — она может замедлить оформление сделок и оборачиваемость на рынке. Тем не менее считаю такой способ необходимым для повышения прозрачности и безопасности.
Однако важно понимать, что это лишь базовая защита. Для полноценной — нужен дополнительный инструмент, такой как поручительство — условие в договоре, обязывающее продавца вернуть деньги при одностороннем отказе от сделки по любой причине.
Таким образом, справка о дееспособности — это действенный механизм, который позволит покупателю доказать неправомерность действий продавца. И хотя у процедуры есть свои минусы, ее внедрение в комплексе с другими мерами сделает рынок вторичного жилья более цивилизованным и безопасным.
Заместитель коммерческого директора девелоперской компании «Север» Ольга Андреева считает, что психиатрическая проверка продавцов недвижимости как унифицированная процедура может снизить риски мошенничества в сфере недвижимости.
С одной стороны, введение такой проверки создаст дополнительный фильтр, позволяющий идентифицировать случаи, когда собственник находится в состоянии, делающем его подверженным внешнему давлению. С другой стороны, открытым остается вопрос о действенности такой проверки против изощренных схем, где манипуляции носят более тонкий характер.
При этом сам факт наличия такой процедуры может оказывать сдерживающее влияние на недобросовестных участников.
«Взгляд на эту меру требует учета баланса между защитой уязвимых категорий и созданием избыточных административных процедур для добросовестных сторон», — сказала она.
За рубежом прямых аналогов обязательной психиатрической проверки продавцов практически нет. Однако существуют смежные практики, направленные на обеспечение прозрачности и законности сделки, например, в США, Канаде, Великобритании стандартной практикой является участие в сделке нейтральной третьей стороны — эскроу-агента или юриста по недвижимости.
«В их обязанности входит, среди прочего, верификация личности сторон и проверка их правоспособности на совершение сделки. Если у агента возникают обоснованные сомнения в адекватности продавца, он может потребовать медицинское заключение или приостановить сделку», — отметила Ольга Андреева. В некоторых странах Европы сделки с недвижимостью в обязательном порядке заверяются нотариусом. Нотариус несет ответственность за установление дееспособности сторон, их личности и добровольности волеизъявления.
Безопасность сделок эффективнее всего усиливать за счет технологий и профессионального сопровождения. Среди полезных инструментов должно быть обязательное эскроу.
По словам эксперта, это один из главных способов борьбы с мошенничествами. Деньги покупателя блокируются на специальном счете и переводятся продавцу только после государственной регистрации перехода права. Это полностью исключает схемы, где мошенник получает деньги, но не регистрирует сделку. Свою роль сыграет и поощрение практики, когда каждая сторона сделки имеет своего независимого юриста.
По ее мнению, проверка на опьянение выглядит «сиюминутной» мерой. Профессиональный нотариус или юрист и так не станет завершать сделку, если одна из сторон явно неадекватна.
Ольга Андреева считает, что гораздо важнее создать систему, где сама структура сделки (эскроу, проверка документов, независимое юридическое сопровождение) делает мошенничество технически сложным и экономически невыгодным, а также защищает права уязвимых граждан без тотального медицинского вмешательства.
Она также отметила, что основной массив мошенничеств, таких как двойные продажи, продажа чужой собственности или сделки с поддельными документами, связан с рынком вторичного жилья. «При покупке новостройки эти риски практически исключены. Застройщик несет ответственность за юридическую чистоту проекта в целом. Таким образом, покупка новостройки — это уже готовый, системный инструмент минимизации мошенничеств, где дополнительные проверки личности покупателя не столь критичны», — указала Ольга Андреева.