Что будет с ценами на жилье в России: обзор «Домклик» и «СберИндекс»

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки, который показывает степень уверенности продавца, в сентябре снизился. Это может создать предпосылки для снижения цен или фиксации их на текущих уровнях, отмечают эксперты

В сентябре вторичное жилье в среднем по стране подорожало на 0,6%, а за год— на 5,7%, новостройки выросли в цене за месяц на 0,4%, за год— на 5%. В дальнейшей перспективе стоимость жилья в обоих сегментах может начать снижаться или зафиксироваться на текущих значениях, следует из предоставленного редакции совместного исследования «Домклик» и «СберИндекс».

Рынок новостроек: цены, динамика, прогноз

Согласно статистике Центра финансовой аналитики «Сбера» (ЦФА), основанной на ипотечных сделках Сбербанка, в сентябре новостройки в годовом выражении подорожали на 5%, до 176,8 тыс. руб. за 1 кв. м, а за месяц рост составил 0,4%. Отмечается, что темпы роста цен ускорились после двух месяцев снижения. Для сравнения, в августе строящееся жилье подорожало на 0,25%.

Самые дорогие и доступные новостройки

Самые дорогие новостройки в сентябре по-прежнему предлагаются в Москве (368,9 тыс. руб. за 1 кв. м), Санкт-Петербурге (246,9 тыс. руб.) и Татарстане (195 тыс. руб.). В топ-5 таких регионов также входят Московская и Ленинградская области, где средняя цена 1 кв. м строящегося жилья в первый месяц осени составила 192,4 тыс. руб. и 180,5 тыс. руб. соответственно. Отмечается, что среди регионов с самыми дорогими новостройками цены в сентябре снизились в Санкт-Петербурге— на 2,3%, причем отрицательная динамика здесь наблюдается третий месяц подряд.

Самые низкие цены на новостройки среди рассмотренных крупнейших регионов четвертый месяц подряд аналитики фиксируют в Пензенской области (101,5 тыс. руб.), Республике Удмуртии (121,8 тыс. руб.), а также в Воронежской (123,5 тыс. руб.) и Самарской (127,1 тыс. руб.) областях. Из перечисленных регионов в сентябре, как и в августе, строящееся жилье подешевело только в Самарской области— на 0,4%.

Динамика цен в сентябре

По данным аналитиков, в сентябре самый большой рост цен на рынке первичного жилья среди крупнейших регионов был зафиксирован в Ленинградской (+2,5%) и Калининградской (+1,9%) областях, а также в Москве (+1,3%).

Снижение цен среди анализируемых регионов в сентябре аналитики «Домклик» и «СберИндекс» отметили в трех регионах. Помимо указанного выше Петербурга, новостройки в первый месяц осени также подешевели в Пермском крае (-0,5%) и Самарской области (-0,4%).

Ценовой разрыв в сделках и объявлениях

По данным исследования, в сентябре разрыв цен между ценой в объявлениях и сделках на первичном рынке снизился почти на 2 п.п. и составил 12,4% против 14,3% в августе.

Самые высокие значения ценового разрыва между объявлениями и сделками в сентябре зафиксированы:

• в Москве— 28,6%;
• в Курской области— 23,5%;
• в Калининградской области— 17,5%;
• в Санкт-Петербурге— 16,9%.

Что будет с ценами на новостройки дальше

Согласно наблюдениям аналитиков ЦФА и «Домклик», годовой рост цен на новостройки по-прежнему не догоняет инфляцию— в сентябре рост год к году составил 5,0%. Это связано со скачком цены вниз в сентябре прошлого года.

«Разрыв между ценой предложения и ценой сделки, который показывает степень уверенности продавца, вновь снизился и продолжает находиться ниже значений 2022–2023 годов»,— поясняют аналитики. «Это увеличивает вероятность разворота цен в сторону снижения в ближайшие месяцы илиже их фиксации на текущем уровне»,— отмечают они.

При этом драйверами роста цен на новостройки, по мнению экспертов, в ближайшее время остаются столичные регионы— Москва, Московская и Ленинградская области.

Рынок вторичного жилья: цены, динамика, прогноз

По данным ЦФА, на ипотечных сделках «Сбера» в сентябре стоимость вторичного жилья в годовом выражении выросла на 5,7% (также ниже инфляции), до 117,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Отмечается, что в сентябре рост цен на готовое жилье в России составил 0,6%.

Самые дорогая и доступная вторичка

Как и в предыдущие месяцы, самые высокие цены на вторичное жилье среди крупнейших регионов в сентябре зафиксированы в Москве— здесь «квадрат» стоит 317,2 тыс. руб. На втором месте— Санкт-Петербург, где средняя цена 1 кв. м в сентябре составила 215 тыс. руб. В топ-5 таких регионов по-прежнему входят Московская область (150,1 тыс. руб.), Краснодарский край (143,9 тыс. руб.) и Ленинградская область (131,7 тыс. руб.).

Среди крупнейших регионов самые низкие цены на готовое жилье аналитики отметили в Челябинской области— 79,3 тыс. руб. за 1 кв. м. В топ-3 таких регионов также вошли Саратовская и Кемеровская области, где средняя цена «квадрата» оценивается в 79,6 тыс. руб. и 81,1 тыс. руб. соответственно.

Динамика цен в сентябре

Согласно исследованию, в сентябре в большинстве анализируемых регионов цены на вторичное жилье выросли. Сильнее всего готовые квартиры за месяц подорожали в Свердловской области (+1,4%), Татарстане и Ставропольском крае (+1,3% в каждом регионе). При этом в августе Татарстан также входил в тройку лидеров по данному показателю.

В Москве рост цен на вторичку в сентябре ускорился и составил 1% против 0,4%. При этом в Петербурге готовые квартиры, наоборот, немного подешевели— на 0,4%, в то время как в августе была нулевая динамика. «Для Москвы это уже девятый подряд месяц роста, тогда как в Санкт-Петербурге снижение оказалось фронтальным и на первичном, и на вторичном рынке»,— указали эксперты.

Помимо Петербурга, в сентябре вторичка подешевела в Красноярском крае— на 0,3%. Уточняется, что для региона это уже второй подряд месяц снижения.

Ценовой разрыв в сделках и объявлениях и прогноз

По данным аналитиков, в сентябре разрыв между ценой объявления на вторичном рынке жилья и ценой сделки составил 12,3% против 13,5% в августе.

«На вторичном рынке продолжилась тенденция к сокращению разрыва между ценой предложения и сделки, при этом со второй половины 2023 года этот показатель ни разу не превысил значение 18%. В среднесрочной перспективе это создает предпосылки для снижения цен»,— полагают аналитики.

Самый большой разрыв между ценой в объявлении и ценой сделки в сентябре зафиксирован:

• в Дагестане— 25,6%;
• в Ставропольском крае— 19,8%;
• в Москве— 18,3%;
• в Ростовской области— 18,2%.

При этом в Вологодской области и Краснодарском крае этот разрыв, наоборот, отрицательный и составляет 1% и 0,9% соответственно.

Недавно в «Сбере» дали прогноз по росту цен на новостройки в 2026 году. В следующем году российский рынок новостроек начнет восстанавливаться: продажи строящегося жилья могут вырасти на 9%, а цены— на 5–7%. «После двух лет существенного сокращения в параметрах количества договоров долевого участия (ДДУ) думаем, что 2026 год, особенно его вторая часть, может быть годом начала восстановления и роста как цен, так и объема. Почему вторая половина следующего года? Потому что мы ожидаем снижение ключевой ставки до 12–14% в декабре 2026 года и далее до 10% в декабре 2027-го»,— пояснила старший управляющий директор— директор аналитического управления Сбербанка Наталья Загвоздина на конференции «Время изменений: жилье. От адаптации к лидерству».