Shutterstock/FOTODOM До конца 2026 года в России может появиться национальный стандарт «зеленого» строительства для офисов, складов и торговых центров. Документ, разрабатываемый CORE.XP при поддержке «ДОМ.РФ» и Минстроя России, призван заполнить правовой вакуум и создать систему координат, в которой «зеленость» перестанет быть маркетинговой опцией. Об этом на форуме «Сила четырех» рассказал директор отдела устойчивого развития и экологической сертификации CORE.XP Андрей Бенуж. Но участники рынка, пережившие уход западных арендаторов и появление системы «Клевер», оценивают перспективы инициативы неоднозначно.
Программа разработки национального стандарта на 2026 год уже утверждена. Документ введет само понятие «коммерческая недвижимость» и закрепит термин «зеленая коммерческая недвижимость»: объект, созданный с учетом жизненного цикла, энергоэффективности и комфорта для человека.
Помимо терминологии, стандарт введет два новых для рынка инструмента. Первый — государственная «звездная» классификация: по аналогии с гостиницами офисы и торговые центры смогут получать рейтинг от «удовлетворительно» до «отлично» по параметрам энергоэффективности, экологичности и качества среды. «Это государственный документ, утверждаемый Росстандартом, проходящий согласование в масштабах всей страны», — подчеркнул Андрей Бенуж.
Второй инструмент — методика присвоения классов энергоэффективности (A, B, C) для коммерческих зданий. Сейчас такие классы установлены только для жилья. Их появление в коммерческом сегменте открывает доступ к налоговым льготам: согласно статье 381 Налогового кодекса (НК) РФ, объекты с высоким классом энергоэффективности могут быть освобождены от налога на имущество на три года после ввода. «Мы такую методику сейчас разрабатываем и добавим ее в приложение к ГОСТ», — пояснил Андрей Бенуж.
Отличие от зарубежных систем
Особенность нового ГОСТ — полная опора на российские своды правил и СанПиН. «Клевер» основывается на критериях зарубежных систем, — пояснил Андрей Бенуж. — Мы же обязаны основываться на нашей нормативно-технической базе».
Структура сохранит преемственность с мировыми практиками: десять категорий оценки — от транспорта до инноваций. Категория «Инновации» задумана как «песочница» для новых технологий: если критерий из года в год пользуется спросом, при актуализации стандарта его включат в обязательные требования.
Изначально разработчики заявляли, что в область применения войдут офисы, торговые центры, склады и объекты light industrial, под вопросом пока гостиницы и апартаменты. И если с гостиницами ситуация более или менее ясна, то апартаменты, по словам Андрея Бенужа, представляют особый интерес. Проблема в том, что апартаменты не подпадают под действие жилищного СП-54, а значит, не обязаны соответствовать требованиям по инсоляции и другим санитарным нормам для жилья. Именно здесь новый стандарт может сыграть неожиданную роль. Таким образом, новый ГОСТ может стать для апартаментов инструментом добровольного подтверждения качества там, где официальные требования молчат.
Экономика «зеленого» строительства
Главный вопрос для любого девелопера — дает ли «зеленая» сертификация реальную прибавку к стоимости актива? В CORE.XP провели исследование офисного сегмента, проанализировав больше сотни сертифицированных объектов. Вывод: в «зеленых» офисах арендная ставка выше на 16%, а цена продажи — на 4%. И это не усредненные расчеты, а фактические результаты сделок, подтвержденные адресами и цифрами.
Второй источник выгоды — налоговые льготы, которые станут доступны благодаря новому ГОСТ. Сейчас классы энергоэффективности законодательно установлены только для жилья. Новая методика закроет этот пробел, а вместе с ним откроет доступ к льготе по статье 381 НК РФ — три года без налога на имущество для объектов с высоким классом энергоэффективности. Раньше льгота существовала формально: воспользоваться ей было невозможно из-за отсутствия методики подтверждения.
Третий аргумент — опыт жилого сектора, где аналогичные механизмы уже работают. «По многоквартирным домам была инициатива «ДОМ.РФ»: проекты, соответствующие «зеленому» ГОСТ, получают льготное кредитование — минус два процента», — напомнил Андрей Бенуж.
Спрос на эко: иллюзия или реальность
После ухода западных арендаторов рынок потерял главный драйвер спроса на экосертификацию. Появилась ли ему достойная замена — вопрос, на который участники рынка отвечают по-разному.
«Сегодня статус «зеленого» офиса не является конкурентным преимуществом ни с точки зрения инвестиционной привлекательности, ни с точки зрения интереса арендаторов. Возможно, есть единичные случаи, но как рыночная тенденция это не оформилось», — констатировала коммерческий директор Unikey Юлия Ружицкая. При этом, признает она, снижение налоговой ставки могло бы сыграть роль: «Зеленый» офис — очевидный бонус для арендаторов, экономичность эксплуатации — аргумент для инвесторов. Почему это до сих пор недооценивают — открытый вопрос».
Впрочем, ситуация начинает меняться. С 2026 по 2029 год на рынок выйдет большой объем новых качественных офисов, рассказала главный менеджер Plus Development Елена Деренговская, и «чтобы оставаться конкурентоспособными, тема снова набирает обороты». Правда, для большинства российских арендаторов сертификат пока все еще имиджевый фактор, хотя сами проекты стали заметно лучше, чем 5-10 лет назад.
Главная же проблема — в восприятии: «зеленые» технологии до сих пор считают маркетингом, а не экономикой. «У российских потребителей экотехнологии ассоциируются в основном с заботой о природе или модной повесткой, поэтому для девелоперов ESG-составляющая чаще оказывается в разряде необязательных фишек», — считает заместитель гендиректора Dominanta Максим Иванов. Хотя по факту «зеленые» здания — это экономия ресурсов, снижение издержек и комфорт людей. Господдержка, по его мнению, могла бы перевести эту составляющую в разряд экономически оправданных вложений.
Реальное содержание и реальные деньги
Чтобы «зеленые» стандарты заработали в полную силу, нужно совпадение двух факторов — реального содержания и реальных денег. Коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина сформулировала жесткие условия: экологичные решения должны существовать в реальности, а не на бумаге, и сертификация должна давать ощутимую финансовую выгоду. Пример — «зеленая» ипотека или льготы по налогу на имущество, уже работающие в жилом секторе. Для девелоперов логичны льготы на стадии проектного финансирования: снижение ставки может компенсировать затраты на внедрение стандартов. Без финансового эффекта, резюмировала Елизавета Ильюхина, сертификация останется имиджевым атрибутом.
Однако важно понимать: во многих случаях «зеленая» сертификация лишь подтверждает то, что рынок уже и так считает качеством. В современных офисах класса А большинство необходимых характеристик стали базой, отметил директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев. Сам рынок встроил ESG-стандарты в требования к продукту — инженерию, энергоэффективность, вентиляцию, комфорт, цифровые решения. Наличие подтвержденных характеристик влияет на выбор крупных корпоративных клиентов, но это лишь один из факторов. Применение «зеленых» технологий не всегда удорожает проект: часто это просто более качественные решения, которые и так закладываются в концепцию.
Более того, девелоперы, планирующие управлять объектом десятилетиями, смотрят на стандарты иначе, чем те, кто настроен на быструю продажу. Директор по аренде «Сколково Парка» Елена Малиновская напомнила: крупные российские компании активно внедряют ESG-принципы. Для многих это не только репутация, но и инструмент выхода на рынки капитала. Спрос на экологичные офисы растет со стороны и арендаторов, и собственников. Возведение здания под сертификацию требует инвестиций на 10-20% больше, но такие объекты получают преимущество: для ответственных компаний офис стал частью ESG-стратегии.
«Клевер»: то, что уже работает
При этом разговор о будущем стандарте часто идет так, будто на рынке нет ничего работающего прямо сейчас. На самом деле, уточнил генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENTТМ Руслан Кубрава, уже два с половиной года действует система «Клевер» — прямой аналог ушедших BREEAM и LEED. На 2025 год сертификаты подтверждены для 58 объектов площадью свыше 3,7 млн кв. м. В ноябре 2024 года Moscow Research Forum включил наличие «Клевера» в обязательные требования для офисов класса Prime — прямое указание, что статус стал конкурентным преимуществом.
Для инвестора экооценка — независимый аудит. Сертифицированные здания в Москве демонстрируют ставки выше рынка, эксплуатационные расходы снижаются на 10-30%. Экономические стимулы могли бы перевести стандартизацию в массовую практику: по данным опроса компании «Роквул», 50% девелоперов готовы активизировать запуск таких проектов при расширении стимулов.
Но даже самый качественный сертификат рискует остаться просто бумагой, если за ним не стоит цифровая культура управления зданием. Эксперт Марина Толстошеева напомнила: «Институциональный инвестор интересуется не наличием BREEAM, а реальным потреблением электроэнергии на 1 кв. м в год, динамикой операционных расходов и верификацией ESG-показателей». Ключевой барьер — отсутствие системы сбора данных в реальном времени. «Сертификат без цифровой платформы мониторинга — просто диплом на стене без реальных знаний», — говорит она.
По ее словам, базовая экономика «зеленых» решений уже работает без господдержки: цифровые платформы окупаются за 6-24 месяца. После роста тарифов на 11,6% в 2025 году «зеленые» инвестиции позволяют снижать затраты на энергию на дистанции 25-35 лет. И главное — основной мотив девелоперов, по наблюдениям Марины Толстошеевой, сместился с имиджа на контроль операционных расходов.Архитекторы о зеленых стандартах
В этом сложном ландшафте интересов и ожиданий особенно интересна позиция тех, кто окажется на передовой внедрения новых стандартов, — архитекторов. Основатель мастерской DA Максим Долгов оценивает готовность профессионального сообщества с осторожностью: «Если заказчик говорит: «Мне нужен сертификат», — архитектор, безусловно, быстро адаптируется». Но проблема глубже: заказчик слабо понимает, зачем это нужно, особенно для высшего рейтинга. «Мало кто понимает, как считать углеродный след, интегрировать биогенную очистку стоков или закладывать пассивные энергоэффективные решения. Большинство набирается опыта уже в процессе работы». При этом следование стандартам дает экономию на эксплуатации до 20%, но увеличивает расходы при строительстве и в эксплуатации. Если стандарт станет обязательным, считает Максим Долгов, архитекторам добавится головной боли: междисциплинарная работа, дополнительные расчеты, рост стоимости проектирования. «Стандарт станет инструментом убеждения только тогда, когда за ним появится понятная заказчику математика — срок окупаемости, стоимость квадратного метра и скорость заполняемости арендаторами. Если математика не сходится, «зеленый» стандарт так и останется красивой, но обременительной игрушкой», — говорит Максим Долгов.
Архитекторы о зеленых стандартах
В этом сложном ландшафте интересов и ожиданий особенно интересна позиция тех, кто окажется на передовой внедрения новых стандартов, — архитекторов. Основатель мастерской DA Максим Долгов оценивает готовность профессионального сообщества с осторожностью: «Если заказчик говорит: «Мне нужен сертификат», — архитектор, безусловно, быстро адаптируется». Но проблема глубже: заказчик слабо понимает, зачем это нужно, особенно для высшего рейтинга. «Мало кто понимает, как считать углеродный след, интегрировать биогенную очистку стоков или закладывать пассивные энергоэффективные решения. Большинство набирается опыта уже в процессе работы». При этом следование стандартам дает экономию на эксплуатации до 20%, но увеличивает расходы при строительстве и в эксплуатации. Если стандарт станет обязательным, считает Максим Долгов, архитекторам добавится головной боли: междисциплинарная работа, дополнительные расчеты, рост стоимости проектирования. «Стандарт станет инструментом убеждения только тогда, когда за ним появится понятная заказчику математика — срок окупаемости, стоимость квадратного метра и скорость заполняемости арендаторами. Если математика не сходится, «зеленый» стандарт так и останется красивой, но обременительной игрушкой», — говорит Максим Долгов.
Концептуальный взгляд
За всеми этими частными оценками стоит более общий вопрос: а что на самом деле представляют собой «зеленые» стандарты маркетинговую упаковку, административный барьер или работающий инструмент развития?
В Ассоциации рынка коммерческой недвижимости предлагают взглянуть на проблему шире. Президент АРКН Анастасия Архипова напоминает: «Стандарты сертификации по своей природе являлись «имиджевыми» — и это хорошо. Их ключевая задача заключается не в выдаче «бумажки ради бумажки», а в создании системного подхода к улучшению качества самого продукта». Для девелопера это «дорожная карта», снижение расходов, повышение капитализации. Для арендатора — влияние на удержание талантов и продуктивность. Уход западных арендаторов, не отменил потребности в качественных пространствах — напротив, он актуализировал запрос на национальные инструменты оценки.
Член правления АРКН Дарья Петрова добавляет важное уточнение: «Ушедшие международные системы оценивали объекты комплексно — экологичность, комфорт человека, управление. «Клевер» прямой преемник этого подхода». Разрабатываемый же ГОСТ фокусируется только на экологии. Но современный подход требует комплексной оценки. «Системы WELL и Fitwel доказали, что фокус на здоровье и благополучии людей — не дополнительная опция, а необходимое условие для создания по-настоящему качественных объектов», резюмирует Дарья Петрова. Что касается экономических стимулов, правовая основа для них уже действует: статья 381 НК РФ предусматривает освобождение от налога на имущество для энергоэффективных объектов. Но механизм льгот для коммерческой недвижимости пока не реализован. При этом постановление правительства включает «Клевер» в перечень инструментов для «зеленого» финансирования — девелоперы по «Клеверу» имеют право претендовать на спецкредиты. Для полноценной реализации льгот, резюмирует Дарья Петрова, нужна донастройка регулирования как на уровне банковской системы, так и в налоговом законодательстве.