Большинство покупателей при выборе квартиры ориентируются на три основных параметра: цену, расположение и планировку. Остальные критерии считаются второстепенными, и напрасно: они тоже могут сильно влиять на качество жизни. Строительные эксперты составили подробное руководство по выбору квартиры в новостройке.
Цена
У вас есть определённый бюджет и верхняя граница доступной покупки. Но это не всё.
Следует обращать внимание не только на стоимость, но и на маркетинговые инструменты, которые использует застройщик.
Сегодня самая выгодная опция для покупателей — беспроцентные рассрочки до ввода комплекса в эксплуатацию.
«Такие схемы позволяют зафиксировать стоимость квартиры, избежать переплат и взять ипотеку на остаток суммы к моменту получения ключей. К тому времени — в среднем через 1,5–2 года — ставки по рыночным кредитам, согласно базовому прогнозу ЦБ, вернутся к комфортным значениям».
Руслан Сырцовуправляющий директор компании «Метриум»
Это значит, что, если вашего бюджета не хватает, следует поискать дополнительные варианты оплаты — скорее всего, они существуют. Не стесняйтесь просить скидку от застройщика и ещё проконсультируйтесь в своём банке — некоторые дают скидки на ипотеку своим зарплатным клиентам.
Расположение
Мы выбираем жильё в удобном для себя районе — например, потому что там близко до работы или рядом хороший парк. Эксперты рекомендуют мыслить шире: ваш офис может переехать или вы получите отличное предложение от другого работодателя — не будете же вы снова переезжать. Да и в парки мало кто ходит ежедневно.
Оценивая локацию, помните: недвижимость — ваш основной капитал, им надо умело распоряжаться, а при необходимости — выгодно продать или удачно сдать.
Чтобы купленная квартира постоянно прибавляла в цене и через несколько лет её можно было бы продать гораздо дороже, выбирайте развивающиеся районы.
«Быстрее всего жильё дорожает там, где строятся новые станции метро, а также планируются парки, масштабные образовательные и физкультурно-оздоровительные комплексы в шаговой доступности от дома», — подсказывает Руслан Сырцов.
Чтобы легко и дорого сдавать квартиру, выбирайте комплексы, расположенные около популярных достопримечательностей, крупных вузов и федеральных медицинских учреждений. Здесь практически гарантирован высокий трафик, а арендные ставки выше средних по рынку, говорит эксперт.
Планировка
Количество комнат и то, как они размещены в квартире, — третий очевидный критерий, хотя с неудачным расположением примириться легче, чем с нехваткой площади.
С другой стороны, квартира может быть большой по размерам, но неудобной для расстановки мебели. Одна из частых жалоб — геометрия стен: выступы, ниши, эркеры усложняют дизайнерскую работу.
Если вы покупаете квартиру на этапе строительства, выясняйте у застройщика детали планировки с особой тщательностью. К примеру, в апартаментах могут открываться не все окна. Имеет смысл оценить будущий вид из окна, даже если дом пока не построен: достаточно знать сторону света. Если планируете масштабный ремонт, заранее выясняйте, много ли будет несущих стен и где именно они будут расположены.
Градостроительный контекст
Выясните, каким будет район через несколько лет. Разобраться помогут градостроительные документы:
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — показывают, какие виды использования разрешены, сколько этажей и какой плотности застройку можно ожидать вокруг. Посмотреть документы по московскому региону можно здесь.
- Проект планировки территории (ППТ) — раскрывает размещение домов, улиц, школ, детских садов и даже очерёдность строительства. Ищите здесь.
- Проект межевания территории — определяет границы участков и будущих проездов. Эту информацию смотрят здесь.
- Адресно-инвестиционная программа (АИП) Москвы — официальный перечень городских объектов, которые профинансирует город в ближайшие годы: метро, МЦД, дороги, развязки, школы, поликлиники. Документы АИП публикуются на портале стройкомплекса.
«Если рядом с вашим будущим домом в ППТ уже намечено новое пятно под высотку, автодорогу или общественный объект, это существенно влияет на перспективы комфорта и стоимости жилья».
Андрей Соловьёвпартнёр NF GROUP
Учтите: если рядом с жилым комплексом в планах на ближайшие 2–3 года есть новая станция метро или выезд на магистраль, это плюс. Но если объект строится прямо под окнами, это означает шум и стройку на годы, предупреждает эксперт.
Для покупателя важно, совпадает ли год завершения городского объекта со сроком сдачи жилого корпуса. Если сроки совпадают, вероятность ввода жилья в уже сформированную инфраструктуру значительно выше.
Надёжность девелопера
Сейчас покупки новостроек проходят с использованием эскроу-счетов, так что риск столкнуться с недостроем минимальный. Но это не значит, что можно доверять всем застройщикам без исключения.
Если у компании есть портфель реализованных проектов, проверьте, не было ли проблем со сроками ввода в эксплуатацию и последующим содержанием дома, в том числе пока он на гарантии. Отзывы ищите на форумах ЖК.
Если застройщик работает недавно, оцените его финансовую стабильность: посмотрите, какой банк обеспечивает ему проектное финансирование.
«Риски возникновения проблем в ходе реализации проекта меньше у тех девелоперов, партнёрами которых являются ведущие кредитные организации, например Сбер и ВТБ», — говорит Руслан Сырцов.
Также стоит сверить адрес по реестрам проблемных объектов.
Строительные параметры дома
В зависимости от технологии строительства, можно предположить, какие плюсы и минусы вас ждут при покупке квартиры в новостройке. Например, считается, что в монолитно-каркасном доме слабая звукоизоляция, зато после строительства здание даёт маленькую усадку — значит, можно делать ремонт сразу и не ждать пару лет.
Обо всех плюсах и минусах разных технологий можно почитать здесь.
Учитывайте не только уровень звукоизоляции, инженерные системы, но и класс энергоэффективности дома — это напрямую влияет на расходы семьи в будущем.
Красные линии и транспортная перспектива
Отдельное внимание — транспортной инфраструктуре и её развитию. Даже если сегодня вокруг дома тихий район, через пару лет может появиться дублёр магистрали или новая улица. Всё это заранее зафиксировано в красных линиях — границах существующих и проектируемых дорог. Они указаны в ППТ и на картах ГИС ОГД, подсказывает Андрей Соловьёв.
Перед покупкой квартиры проверьте:
- не проходит ли красная линия по границе вашего двора;
- не запланировано ли расширение улицы или новый разворот прямо под окнами;
- как будут организованы въезды и выезды с территории ЖК после завершения всех этапов строительства.
Понимание улично-дорожной сети — это защита от неожиданного «шоссе под балконом» через три года после заселения.
Зоны ограничений
Неочевидные, но критичные факторы — это санитарно-защитные зоны (СЗЗ), охранные зоны культурного наследия, водоохранные полосы, зоны линий электропередачи (ЛЭП) и газопроводов.
«Подобные зоны накладывают ограничения на строительство и могут влиять на комфорт, экологию и последующую перепродажу квартиры», — предупреждает Андрей Соловьёв.
Проверить их можно через портал «Национальная система пространственных данных» (сюда переехала Публичная кадастровая карта Росреестра).
Если ваш дом расположен вблизи СЗЗ или под трассой ЛЭП, то даже при красивом фасаде это может повлиять на качество жизни и снизить ликвидность жилья при последующей перепродаже.
Этапы строительства
Учитывайте этапы строительства комплекса. Если дом вводится в первой очереди, а школа, сад и прочие важные объекты — в последней, то можно годами жить в «стройке» и ездить в школу в другой район.
Проверить сроки строительства социальных объектов и сетей можно по документам АИП и по ППТ, где указаны очереди строительства. Кроме того, эта информация всегда есть у застройщика.
Если социальные объекты и инженерные сети связаны с внешними городскими проектами, это может означать более длительное формирование полноценной инфраструктуры, предупреждает Андрей Соловьёв.
Чек-лист для грамотной оценки новостройки
- Проверить финансовую модель покупки: условия рассрочки, наличие проектного финансирования от надёжного банка.
- Оценить локацию с инвестиционной точки зрения и выбрать развивающийся район с будущими метро, парками и соцобъектами.
- Внимательно изучить планировку и убедиться в удобной геометрии комнат для расстановки мебели.
- Проверить ПЗЗ, АИП, ППТ, ограничения и проект межевания, чтобы понять, что появится вокруг дома.
- Проанализировать репутацию застройщика: сроки сдачи прошлых проектов и отзывы о них реальных жителей.
- Уточнить технологию строительства дома (монолит, кирпич, панель) и её влияние на звукоизоляцию и эксплуатацию.
- Оценить этапы строительства квартала, чтобы не оказаться в готовом доме посреди стройки без соцобъектов.