Ипотека от МФО: кто сможет взять и на каких условиях

Какие микрокредиторы могут выдавать ипотеку и на каких условиях? В чем минусы и плюсы такого займа — читайте в нашем материале

С 22 октября россияне могут оформить ипотеку в микрокредитных компаниях (МКК) или микрокредитных финансовых организациях (МФО) с государственным участием. Разбираемся, кто может взять такую ипотеку и на каких условиях.

Что такое ипотека от МФО

Ипотека от МКК (МФО)— это ипотечные кредиты, которые выдаются микрокредитными организациями с госучастием в рамках льготных программ— семейной, дальневосточной, арктической или IT-ипотеки. Ипотека от МФО регулируется 250-ФЗ. Сами ипотечные МКК в рамках данного закона созданы, чтобы повысить доступность жилья в регионах при реализации госпрограмм.

«Такие МФО будут выдавать кредиты только по льготным жилищным программам, поэтому ставки будут идентичны тем, что есть по льготной ипотеке, первоначальный взнос более 20%. При нарушениях кредитного договора ставка также может быть увеличена, например при отсутствии страхования»,— рассказала замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Как и в банковской сфере, здесь тоже возможны комиссии и различные обязательные платные сервисы— платная услуга для застройщика (с удорожанием жилья, хоть и скрытым), оплата юридической услуги, оценки объекта и т. п., добавила она.

Поскольку речь идет о фокусе на льготных программах регионального уровня, субъекты могут сами определять дополнительные условия (ставки, объемы) выдачи такой ипотеки, уточнил директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский.

Какие МФО смогут выдавать ипотеку

Выдавать льготные кредиты смогут не все МФО. Здесь регулятор установил два важных условия:

• 100% акций микрокредитных компаний, допущенных на ипотечный рынок, должны принадлежать исключительно региону либоже регион может быть единственным учредителем (участником) компании;
• в каждом регионе может быть не более одной ипотечной МКК.

Помимо этого, микрокредитор должен иметь лицензию на выдачу ипотечных кредитов и соблюдать нормативы ЦБ. Банк России вправе устанавливать дополнительные требования к таким микрокредитным компаниям. До 31 марта 2026 года Центробанк не станет применять к ипотечным МКК ограничения полной стоимости кредита. Такой мораторий нужен для адаптации новых участников рынка.

Список микрокредитных компаний с госучастием будет опубликован на сайте Банка России. «В каждом регионе будет только одна такая организация. Как раз это и надо сверить потенциальному заемщику, перед тем как обращаться в подобные организации»,— пояснила Татьяна Решетникова. «Где-то такие организации уже действуют, возможно, теперь их переформируют в региональные МФО, чтобы они соответствовали законодательной базе. Где-то такую организацию только предстоит создать или перепрофилировать под выдачу ипотечных кредитов»,— добавил Александр Чернокульский.

Кто сможет взять ипотеку в МФО

Ипотечные кредиты МФО с госучастием будут выдавать получателям льготных программ, которые не смогут взять такой кредит в обычном банке. По словам управляющего партнера адвокатского бюро «Юг» Юрия Пустовита, воспользоваться новым ипотечным продуктом смогут категории граждан, которые оказались в кредитной изоляции. Среди них, например:

• заемщики с запятнанной, но исправляемой кредитной историей. Те, у кого были просрочки два-три года назад, но кто с тех пор демонстрирует безупречную платежную дисциплину. «Банки им отказывают, а МФО с учетом новых данных могут дать шанс»,— пояснил юрист;
• самозанятые, фрилансеры и владельцы малого бизнеса с нестандартными доходами. Если человек может продемонстрировать стабильные поступления на счет в течение 6–12 месяцев, это может стать достаточным основанием для МФО;
• клиенты, находящиеся в серой зоне по возрасту или стажу. Например, люди предпенсионного возраста или молодые специалисты, только начавшие карьеру, для которых банки устанавливают дополнительные барьеры;
• жители моногородов и сельской местности, где мало банков с ипотечными продуктами. Крупные онлайн-МФО смогут закрыть эту географическую лакуну, уточнил юрист.

Кроме того, регионы смогут сами устанавливать категории заемщиков, которым будет доступна ипотека от МФО. «Здесь все очень индивидуально, на усмотрение регионов, для которых развитие МФО даст дополнительную возможность пополнять бюджет за счет доходности вместо банков, привлекать трудовые кадры, обеспечивать жильем очередников, сокращать долю жилья по соцнайму для платежеспособных категорий»,— добавил представитель «Этажей».

При этом основные требования к таким заемщикам сохранятся: гражданство России, регистрация в регионе присутствия МФО, подтверждение дохода, уточнили эксперты.

Где лучше взять ипотеку: в МФО или в банке

Ипотека, оформленная в МФО, имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим некоторые из них.

Плюсы

• Повышение доступности жилья и дополнительная конкуренция для банков. «Появляется дополнительная возможность приобрести собственное жилье через МФО для тех, кому по тем или иным причинам отказывают в кредитовании банки. Нередко, чтобы получить одобрение в банках, люди привлекали родственников, знакомых, в результате те теряли свое право на льготную ипотеку. Банки станут при этом более гибкими, чтобы не терять клиентов»,— пояснила Татьяна Решетникова.
• Прозрачность и защищенность заемщиков. «Учитывая, что это не может быть любая МФО, а организация с госучастием. Кроме того, закон прямо подразумевает контроль деятельности таких организаций со стороны Банка России»,— уточнил директор компании «Жилфонд».
• Простота оформления. По словам экспертов, чаще всего оформление кредитов в МФО проходит быстрее и легче, чем в банке из-за меньшего количества бюрократических процедур.

Минусы

• Повышенная ставка и введение дополнительных требований к заемщику, которые могут установить МФО. «Один из главных недостатков — более высокая стоимость кредита по сравнению с аналогичной ипотекой в банке. Это плата за доступность такого продукта»,— пояснил Юрий Пустовит.
• Скорость и жесткость взыскания. «МФО исторически имеют более агрессивные и быстрые процедуры взыскания долга по сравнению с банками. При серьезной просрочке процесс реализации залоговой недвижимости через суд может быть инициирован значительно оперативнее»,— указал адвокат.
• Возможные трудности реализации. Ипотека от МФО— новый инструмент на рынке, пока особенности его реализации до конца непонятны.