Зачастую девелоперы недооценивают роль коммерческой инфраструктуры в жилых комплексах, относятся к ней по остаточному принципу и уделяют недостаточно внимания функциональному программированию коммерческих помещений. Даже когда архитекторы и проектировщики прорабатывают первые этажи, решения нередко оказываются странными и нелогичными.
Между тем коммерческая инфраструктура— это лицо жилого комплекса. Одно дело— красивая визуализация проекта с высоты птичьего полета, и совсем другое— то, что люди видят в реальности, когда приходят на территорию. А видят они прежде всего первые этажи с коммерческими помещениями: входные группы, витрины, сервисы, магазины, кафе. Именно здесь формируется первое впечатление о проекте и качестве среды.
По оценкам RRG, правильно сформированная коммерческая инфраструктура способна повысить стоимость квартир на 5–15%, а ликвидность жилья— на 20–40%. Поэтому сегодня инфраструктура становится не второстепенным элементом, а ключевой частью продукта жилого комплекса.
«15‑минутный город» и городская среда
В последние годы активно обсуждается концепция «15‑минутного города», когда основные функции городской жизни находятся в пешей доступности. Житель современного города должен иметь возможность выполнять основные повседневные задачи рядом с домом: покупать продукты и товары первой необходимости, заниматься спортом, посещать кафе и рестораны, получать медицинские услуги, пользоваться образовательными сервисами, решать бытовые задачи. Фактически речь идет о том, чтобы минимизировать время перемещений по городу и повысить качество жизни.
После пандемии этот подход стал еще более актуальным. По разным оценкам, до 40% жителей крупных городов сегодня работают в гибридном формате, поэтому значительная часть потребления перемещается из деловых районов в жилые кварталы.
По сути, концепция «15‑минутного города», принципы новой урбанистики и кластерный подход, который в RRG придумали около 20 лет назад,— это во многом об одном и томже. Речь идет о формировании локальных городских центров, где в одном районе сосредоточены жилье, сервисы, рабочие места и общественные пространства.
Как найти баланс коммерческой инфраструктуры
Одна из распространенных проблем— неправильный баланс объема коммерческих площадей. Иногда коммерческой инфраструктуры оказывается слишком мало, и она не покрывает потребности жителей. В других случаях коммерческих помещений строят слишком много, и они долго остаются свободными.
По расчетам RRG, оптимальная доля коммерческой инфраструктуры составляет:
- Москва— 7–10% от общей площади проекта;
- крупные города— 5–7%;
- малые города— 4–5%.
При этом важно учитывать не только жителей самого комплекса, но и население соседних кварталов, транзитные потоки, транспортную доступность и конкурентную инфраструктуру района.
От «супового набора» к многоуровневой инфраструктуре
Базовый набор коммерческой инфраструктуры— то, что брокеры иногда называют «суповым набором»,— как правило, занимает около 3–4% всей коммерции. Обычно он включает продуктовый магазин, аптеку, кофейню, салон красоты, бытовые сервисы и образовательные кружки.
Однако этого набора недостаточно, если девелопер ставит задачу сформировать более качественную и устойчивую среду. Дополнительная инфраструктура требует более сложных технических решений и не всегда может быть размещена на первых этажах жилых зданий.
Речь идет о помещениях с технологическими требованиями —например, ресторанах с полноценной кухней, пекарнях, полноформатных супермаркетах. Для таких объектов необходимы повышенные мощности электроснабжения, системы вытяжки, технологические зоны и продуманная логистика разгрузки.
Подобные форматы часто размещаются не только на первых этажах, но и в отдельно стоящих зданиях, в стилобатных частях комплекса или в составе многоуровневых паркингов.
К этойже категории относятся и более крупные инфраструктурные объекты. Например, сетевые фитнес‑центры, которые обычно требуют помещений площадью от 1,5 тыс. кв. м, а также различные спортивные пространства— универсальные залы или популярные сегодня площадки для падела.
Отдельный формат— термальные комплексы. Их невозможно размещать в стилобатах или внутри жилых зданий, поэтому такие объекты требуют отдельно стоящих зданий и сложной инженерной инфраструктуры. При этом они существенно повышают класс проекта и его ликвидность.
Именно такие функции дополняют базовый «суповой набор» и позволяют сформировать полноценную коммерческую инфраструктуру жилого комплекса в пределах 7–10% от общей площади проекта.
При этом важно не только правильно определить набор функций. Необходимо заранее учитывать технологические требования, логистику, санитарные и охранные зоны, а также ограничения, связанные с лицензированием отдельных видов деятельности.
Не менее важен и вопрос управления коммерческой средой. Наиболее эффективной моделью часто становится стратегия, при которой помещения сначала сдаются в аренду, формируя устойчивый поток посетителей, и только затем могут быть проданы.
В качестве компромисса часть помещений— примерно 30%— может оставаться под контролем концепции проекта. Для них сначала подбираются операторы и формируется стабильный поток, после чего возможныпродажа или сохранение этих помещений в собственности. Остальные помещения могут реализовываться на рынке, но при этом важныправильная нарезка и соответствие общей концепции.
Если коммерческая инфраструктура сформирована правильно, помещения на первых этажах в большинстве случаев должны стоить дороже, чем квартиры. Исключение могут составлять крупноформатные пространства, где стоимость квадратного метра ниже из‑за масштаба помещений и особенностей их использования.
Для устойчивой работы коммерческой среды также важны базовые архитектурные параметры: безбарьерная среда, единый дизайн‑код вывесок и витрин, витринное остекление, высота потолков коммерческих помещений от 4,5 м, а также продуманная логистика разгрузки.
Сегодня эти элементы становятся необходимым стандартом для проектов, где девелопер рассматривает коммерческую инфраструктуру как полноценную часть городской среды. Но важно понимать, что ееформирование— это не только разработка концепции. Для достижения результата необходима работа на всех этапах проекта: от функциональной программы и архитектурного проектирования до стратегии реализации помещений и дальнейшего управления инфраструктурой.
Коммерческая инфраструктура сегодня— это не просто первые этажи жилого комплекса, а полноценная часть девелоперского продукта, которая напрямую влияет на качество городской среды, класс проекта и его ликвидность.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются вразделе «Мнения», может несовпадать смнением редакции.