В ближайшие недели банки могут опустить ставки по ипотеке на 0,5–1 п. п. Снижение ставок уже анонсировал «Сбер». На этом фоне доля рыночной ипотеки продолжит расти, в большем выигрыше окажется вторичка, где цены ниже
Банк России на заседании в пятницу, 24 апреля, снизил ключевую ставкуна 0,5 п.п.,до 14,5%. Это стало восьмым подряд снижением показателя.
Какое влияние решение регулятора окажет на ипотеку,разбираемся с аналитиками рынка.
Ипотека медленно продолжит дешеветь
В апреле средние ставки по ипотеке в России впервые с лета 2024 года опустились ниже 20%. Произошло это на фоне постепенного снижения ключевой ставки. На сегодняшнее решение регуляторабанки тоже отреагируют пересмотром ставок по ипотеке. Согласно прогнозам аналитиков, которых опросила редакция «РБК Недвижимости», в ближайшие недели банки могут опустить ставки по ипотеке на 0,5–1 п. п. Снижение ключевой ставки, безусловно, найдет отражение в уровне процентных ставок по ипотеке, говорит старший директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Павел Жолобов. «Есть высокая вероятность понижения банками ипотечных ставок на туже величину»,— отметил эксперт.
Аналитики АКРА настроены более оптимистично в части снижения ипотечных ставок:оно может быть выше 0,5 п.п. «Процентные ставки по ипотеке продолжатснижениев пределах 50–75б.п. В случае наличия интереса к поддержанию и/или увеличению ипотечных выдач некоторые банки могут пойти на чуть большую коррекцию»,— поделилась прогнозом старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Похожую позицию озвучили эксперты ФГ «Финам». Банк России не только снизил ключевую ставку, но и сохранил мягкий сигнал в отношении дальнейшей денежно-кредитной политики, заявив, что будет оценивать целесообразность дальнейшего снижения ставки на последующих заседаниях с учетом ряда факторов, продолжил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Ожидаю, что средние ставки по рыночной ипотеке продолжат движение вниз и за несколько недель опустятся на 0,5–1 п. п.»,— сказал аналитик.
Сразу после решения ЦБ о снижении ставок по ипотеке объявил Сбербанк. Уменьшение ставки по рыночной ипотеке составит 0,2–1 п.п. в зависимости от размера первого взноса: на 0,2 п.п. при взносе от 50,1% и выше и на 1 п.п. при взносе от 30,1% до 50%. Таким образом, минимальные ставки в «Сбере» будут стартовать от 15,5%— при покупке новостроек и от 15,8%— при покупке вторичного жилья.
Вторичка выиграет больше
Снижение ключевой и ипотечных ставок будет усиливать рост спроса на рыночную ипотеку, считают эксперты. «Доля рыночной ипотеки в общих выдачах во втором квартале может увеличиться до примерно 35% против порядка 30% по итогам первого квартала»,— прогнозирует Игорь Додонов. По оценке «Дом.РФ», в марте по рыночным программам было выдано 43 тыс. кредитов на общую сумму 138 млрд руб. При этом число выданных кредитов выросло в годовом выражении в 2,7 раза, а их совокупный объем— в четыре раза.При этом число выданных кредитов выросло в годовом выражении в 2,7 раза, а их совокупный объем — в четыре раза. Такой рост стал следствием снижения ипотечных ставок и ужесточения правил выдач по семейной ипотеке.
По мнению экспертов, наибольший эффект от снижения ставок будет заметен в сегменте вторичного жилья, благодаря ощутимо меньшим ценам по сравнению с первичкой. «Учитывая, что коррекция затронет рыночные процентные ставки, основное влияние будет ощущаться именно на вторичном рынке. Этому будет также способствовать более низкая стоимость квадратного метра вторичного жилья»,— пояснила Ирина Носова.
Одновременно продолжит расти спрос на рефинансирование ранее взятых под более высокие процентные ставки ипотечных кредитов. По данным экосистемы в сфере недвижимости «М2», с марта 2025 года по март 2026 года число заявок на рефинансирование ипотеки увеличилось в 11 раз. Рост интереса к рефинансированию аналитики назвали ярким индикатором разморозкирынка ипотеки и эффектом низкой базы. «В тоже время для роста спроса на рефинансирование тоже пока рано, потому что основные объемы выдач во время бума ипотечного кредитования проводились при более низких ставках»,— уточнилуправляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
Главные ограничители покупки жилья
Несмотря на позитивный тренд по снижению ставок по ипотеке, резкого оживления ипотечных выдач аналитики все еще не ждут. Ипотека по-прежнему остается дорогой для большинства россиян. «Снижение стоимости ипотечных ставок в пределах 50б.п. будет носить косметический характер без существенного влияния на объем выдач»,— отметил Павел Жолобов.
Еще одним фактором, который служит препятствием для покупки жилья, эксперты называют высокие цены. «Основные сдерживающие факторы для ипотечного кредитования как в рыночном, так и в льготном сегментах— это крайне высокая стоимость недвижимости и повышенная закредитованность населения, и в этой части ничего не меняется. Соответственно, и для роста доли рыночной ипотеки в выдачах существенных драйверов пока нет»,— пояснил Юрий Беликов.
По мнению экспертов, на более комфортный уровень ставки по ипотеке могут опуститься не раньше конца года. Тогда возможен более активный рост выдач. «К концу года фактор снижения ставок окажет поддержку рынку недвижимости сразу с двух сторон: во-первых, повышение привлекательности ипотеки за счет ее удешевления, а во-вторых, снижение привлекательности банковских депозитов. Оба этих фактора будут стимулировать инвестиционный спрос на недвижимость»,— заключил Павел Жолобов.